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 住処とすべき土地を選ぶのは、とても重要です。まずは土地ありきで、それから建物のプランが始まるのですからね。土地の性格に合わせて、プランニングをするのが、建築のプロだとは言っても、希望する生活に即した土地を選ばないと、プランニング・建築の資金計画・新生活開始後に様々な皺寄せが生じることになります。

 独断と偏見の元、私が土地選びに重要だと思ったこと、確認すべきだと感じたこと(その殆どは、実際に土地選びの際に確認しました)を、順不同に書き並べてみます。
 希望を上げれば限りないですが、資金計画に限りがある我々としては、優先順位を付けて、譲れない部分だけでも満たす土地を選びたいものですよね。

・資金的に許容範囲である
 身の丈にあった土地を選ばないことには始まりません。不動産屋の提示する額とは別に、土地の価格に準ずる物として考えるべき出費がありますので、思いついた物を並べてみます。大前提として、住宅を建てられる土地を選ぶべきことは、述べるまでもないですね。
 地盤改良費:地盤に関しては、近隣に尋ねて回る・地名&地形から判断する・水溜りの出来方で判断するなどでしょうか?造成地の場合は、削った場所か埋め立てた場所かを選ぶことで、数年後の地盤沈下のリスクを減らせる可能性もあります。
 私道整備費:私道などの共有持ち分の土地があり、何らかの整備が必要な場合
 浄化槽設置費:下水道が通っていない地域
 水道・ガス・電気敷設費:準備がない土地
 特に、地盤改良が幾らぐらいかかる土地なのかどうかは、資金計画に大きく関わるので重要です。
・希望に沿った環境である
 至便性:お店・駅・学校・職場・公園etc.からの距離・交通の便
 土地の環境:日照・風通し・騒音・夜の明るさ/人通りetc.
   近隣に新規建築物が出来ることで変化する可能性も考慮すべきですよね。
 結構新居計画時に気になり始める!?のは、ゴミ捨て場・電柱&電線の位置です。
・リスクの少ない土地である
 防犯・防災:人為的災害・水害・土砂崩れ・積雪etc.
  ハザードマップ等も一見の価値があります。
  調べて土地の難点?も知った上で購入を決めるべきでしょう。
 自治体の財政財政再建促進特別措置法で名指しされている自治体の地域は、それなりのリスクを含有した土地と判断すべきでしょう。
 このご時世ですから、転居先の自治体HPにて、財政状況をチェックする手間を惜しむべきではないかもしれません。
 土地の汚染情報:非常に手に入れにくい情報ですが、周辺地域の観察や、その土地に過去化学工場があったりしなかったかを調べることが出来れば、少しはリスクを減らせます。
 建築物に関わる諸制限:希望する建物が狙いの土地に建てられるかどうかを調べることは重要です。自治体の窓口でも調べられますし、不動産屋に文書で書き並べて貰うのも一つの手だと思います。辺りは、素人と言えども地主を目指すからには目を通しておくべきでしょう。

 自治体HPをチェックするのは、結構重要だと思います。上に記した財政状況チェックの他に、
・台風等の過去の被害情報・降水/積雪量MAP
・太陽光発電・エコキュート・緑化に対する補助金情報
・道路新設/整備の計画・電線地中埋設計画・公共建築計画など、インフラに関する情報
・ゴミの分別収集方法 (ゴミを出すために掛かる料金も含めて)
・上下水道料金etc.
  などが分かることが多いです。

 また、医師会のHPをチェックするのも、産婦人科・小児科崩壊が叫ばれる今、重要かもしれません。医師会HPからは、何科が何軒存在するか、また夜間の救急態勢はどうなっているか(小児科救急を夜間やっているのか、無い場合は何処に行けばよいのか)が読み取れます。

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以上、非常に偏った意見ですが、思い浮かぶままに書き並べてみました。これから新居地選びをされる方々に、少しでも参考となれば幸いです。
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2009.02.26 設計コンペ
 住宅雑誌の誌面を彩るのは、様々な設計事務所による不可思議・一種独特な住宅ですよね。

 2007年7月。設計を本業としている設計事務所に依頼した場合、どんな間取りが出来上がるのだろう?モデルハウスの間取りを、15パズル遊びして作り上げたが如きプラン以外も見てみたい。そんな好奇心に駆られたものの、どこの設計事務所に頼めばよいのか分からず、何か上手い方法がないかと調べ始めました。
 住宅展示場のモデルハウスと異なり、設計事務所は「是非ここに」との強い意志でもない限り敷居が高く感じられました。住宅雑誌で、「何が何でもこの人に」と思える設計事務所を見つけていたら、話が別だったのでしょうけれど、コンクリート打ちっ放しも好き、ログハウスも楽しい、芝屋根も素敵、檜の香りに憧れる、御影石で彩りたい、なまこ壁の土蔵も良いねぇ、などと全く持って方向性が定まらない私には、設計事務所を一つに絞るなんて端から無理だったんです。

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 雑誌で大々的に宣伝しているOZONEが一つのヒントになりました。設計プロデュースをして貰う必要性は感じなかったものの、設計コンペという考え方に興味を持ち始めたのです。
 OZONEの方式:
・施主からプロがヒアリングをし、適切な設計事務所を3社ほど選ぶ(他の方式もあります)
・その後も、完成に至るまで、設計事務所と施主の仲立ちその他、様々な配慮をする
 これは、デパートで店員が近付いてくるのさえ煩く感じる私には、懇切丁寧と言うよりむしろ「手取り足取り的で煩わしい」って感じられたため、もっと手抜き・放置プレイだけれど、その分安価にコンペを開催してくれる会社を探しました。3社見つけた内、2社に打診。適度に放置してくれる感じ(笑)が気に入った、某コンペ開催会社に、設計コンペをお願いすることにしました。
 仲介業者さんとの遣り取りは、殆どメールです。
・家に対する希望・期待
・家族構成・生活習慣・趣味
・コスト
 以上をお伝えし、土地の情報を添付して、コンペ開催の運びとなりました。コンペが開催された時点では、まだ土地の名義は変わっていないものの、既に売買契約を地主さん・不動産会社さんと結んでいました。
 一体、どれだけの設計事務所/工務店/HMが参加してくれるのかとヤキモキしつつ、コンペ参加受付期間の1週間を待ち、蓋を開けてみれば20社以上から申し込みを頂いていました。今考えても、とても贅沢なことですよね。多数のプロの方々が、掲示板上で遣り取りするだけと横着を決め込んでいる素人のために、プランを作製して下さるんですから!
 プラン作製期間が約1ヶ月。多数届いた、様々な形式で印刷された(模型やDVD、建材が同梱されていた例もありました)プランを前に、いずれの家なら楽しく生活できるかと思い悩むのは、本当に楽しかったです。数社に絞り込み、対面での打ち合せをして、質疑応答を重ね、間取りの調整をして貰い。最終的に選んだのは、内心希望していた「方形総二階建」とは正反対とも言える、「回廊型の家」でした汗とか
 かくして、2008年1月、設計事務所と正式に設計・監理契約を結ぶことになります。当初のスケジュール上は、2008年の初夏までにプラン決定、夏に施工業者相見積もり&コスト調整、秋に着工。2008年年末に出来上がるのは無理そうだから、2009年年明け入居かな?などと皮算用していたのです。
 現実の進行状況は  乾いた笑いが漏れるだけですネがっくり
2009.02.26 地主の悩み
 2007年10月に、晴れて地主(同居する親と共同所有)となった私。さて、ここからドタバタと、市役所・電力会社・水道工事会社との交渉・相談が始まりました。

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家造りに興味のある方は、上記にもどうぞ♪ 素敵な家作りエピソードが沢山載ってます[ハートたち(複数ハート)]

 敷地は、4m道路に面しています。が、この道路、植栽が施されて散歩道になっているのです。この植栽を撤去しないと、敷地に車が駐められません[exclamation]
 一応不動産屋の方から、市役所に話を通してくれていたようなのですが、時間が経つと、植栽撤去許可が撤回されてしまう恐れもあると思い、結構急いで工事業者を探しました。

 本当は、この時点で、新居建築の施工業者を決めていたかったのです。大手HM・中堅HMとは、2007年6月頃(=まだ土地が買えるかどうかもハッキリしていなかった頃)から、打ち合せを重ねていました。でも、惚れ込めるプランに出会えず、色々と模索中だったのです。 
 →この辺は、長くなるのでw、別記事に記します。

土地を手に入れて考えたこと
①空き家に不審火が起きたりしたら、責任とらなければならない
  →空き家の解体  固定資産税が、更地になると変わる??
②空き家の周りの古いブロック塀も気になる
  →鉄筋も錆びてぼろぼろ。蹴れば倒れそうw  空き家と一緒に撤去しちゃえ!
③遊歩道を、サッサと車が通れる道路に変更して、既成事実を作ってしまいたい
  →舗装のし直し  水道管も新設:古家の水道管は隣地を通っていたため新設の必要あり
④遊歩道から普通の道路に出るT字路に、電柱が飛び出していて邪魔
  →遊歩道が車道に変わるわけだから、電柱を道路の隅に移設させたい。

 ①-③で、結構費用がかかるんです。その分を差し引いても安く土地を買えたので、手間がかかること自体は仕方ないと思っていました。結局、地主&不動産屋がこれらの手続きを行った場合の、手間賃+実費分安かったのでしょうね。

 ①と②は、数社で見積もりをとりましたが、結局親族のお得意先の知り合い(?)の業者が最安値でした。230万也
 東・南に新しくフェンスを敷設。これは隣家の方にご相談の上で決めました。本来は、元のブロック塀まで古家の持ち物だったはずなのです(施工方法から推測)。でも、記録が不鮮明なのと、我々は新参者のため、
 ・ブロック塀の基礎のみ残して、基礎の芯を境界とする
 ・新しく敷設するフェンス代は、我々が負担する
ことにして、隣家の方々と上手くやっていこうと考えました。今考えると、もう少し上手いやりようもあったとは思うのですが、まぁ、過ぎたことだからよしとします。フェンス代で60万ほど。・・・これも、もう少し、今考えるとやりようがあったなぁ。反省点です[たらーっ(汗)]

 出費は嵩んだものの、敷地境界及び資金負担の2点で譲歩することで、近隣の方々と、仲良くお付き合いしていけるのではないかと期待していました。ところが、隣家の1つ、NWさんから次から次へとイチャモンが[ちっ(怒った顔)]
 Y!ブログで以前新築ブログを行っていたときには、ブログと同時進行の出来事だったので、頭から湯気を出しながら、限定公開記事を書いていましたが、1年近く経過すると風化して思い出話になりますねw 当時は、本当に血圧上がるような発言を何度もされて[むかっ(怒り)]、カッカと来ていました。NWさんの、コロコロ変わるイチャモンのために、40万程損していますっ![むかっ(怒り)][むかっ(怒り)]新参者故の、ご挨拶金としてそれは諦めますが、もう譲る気はないですけどね。転居後も。[爆弾]うふふ[爆弾]

 ③は市役所との交渉になりました。工事を何時するのか(遊歩道として使われていた場所なので、通行人に邪魔にならないよう工事しなければならない)、植栽撤去場所はどうするのかなどの交渉でしたが、遠方で直接窓口に行けなかったためか、手こずりました。おまけに、途中で担当者が変わるし。カラーアスファルト舗装をし直すことになったのですが、その材料実費代で60万

 下手に土地なんて持つと、出費ばかり増えるのだってことを、この辺から漸く認識し始めました。水道管敷設と併せて120-130万ほどかかりましたね。
 正確な出納記録を、旧ブログ内に非公開記事として記していた馬鹿者の私は、ブログが抹消されたのと同時に記録も失いました[もうやだ~(悲しい顔)]今度、銀行の振り込み履歴を探して、正確に記録できるか頑張ってみなければ。

 一気に書き並べてしまいましたが、
①-②の交渉~工事は、2007年年末~2008年春。
③の相談~工事は、2008年初夏。
 ガス管は、その頃には既に、ALL電化住宅と決めていたため、敢えて引きませんでした。

 さて、最後に残した④。これが、また、大変でした。市道に飛び出して立っていて、車が通るのに邪魔になる電柱。市役所に連絡し、市役所から電力会社に話を通して貰い、2008年3月末までに、電柱を移設すると決まってホッとしたのも束の間。いつまでも工事が始まらない。電話しても、担当者が捕まらない[exclamation&question]
 電柱移設工事を行うと、高価なカラーアスファルト舗装が掘り返されることになり無駄だから、どうせなら電柱移設後に水道管敷設&舗装をしようと、水道業者さんには工事をGW明けにして貰っていたのですが、4月末になっても何も変化がない。とうとう、電柱移設を待たずして、③の工事は終了してしまいましたorz
 ここで、苦情電話係、モモ→アピストにバトンタッチ。電力会社の担当者、出社拒否していたそうです。(本当か[exclamation&question]いいのか、そんな適当な社員教育で[パンチ])
 その後も、延期やら、「今更何を[むかっ(怒り)]」的やりとりがあったものの、8月に無事、電柱移設できました。

 電柱移設のBefore Afterの写真は、旧ブログ抹消と共に消えちゃいました~。現在の写真なら、これから何時でも撮れるので、良しとしましょう。

 2007年秋に地主になってから、約1年間もの間、土地を満足できる更地に整備するためだけに費やしていたんですね。かなり相場より安く手に入れられた(だからこそ、我々にも購入できたw)土地だと思いましたが、好条件に変えるためには、1年間近く塩漬けになる可能性があったのでは、不動産会社が現状渡しで売り払いたがったのも分からなくもないですね。
2007年GW明け。
 不動産屋から、「地主さんは、古家を貸すことが出来ないのなら、手放そうと考えているようです。」と連絡が。この古家、築?年。木造の純和風建築だが、プレハブ増築もあちこちについて、訳の分からない状態。窓は破れ、畳はフカフカして下手をすると足が突き刺さりそうな感じ。おまけに無駄に広く、家族持ちでも持て余しそうな雰囲気(元々は小さな旅館だった)。到底、借りる人が出てくるとは思えないため、そちらの懸念は脳裏から捨て去りました。

 となると、後は価格・条件交渉が残るのみ。

 なにせ、土地が予定より広いため、価格的に厳しいのです。「絶対にこの土地を逃したくない」というこちらの希望を読み取られないようにしつつ、他に話を回されてしまわないように配慮しつつ、交渉が始まったのでした。

 不動産業者は、まあ、やる気のない人で、イライラすることも多かったですが、ある意味、やる気がなかったからこそ、買い手を広く探すなんて面倒なことを始めず、助かったのかもしれません。「道路には面しているので建築は出来るものの、遊歩道化している道路を車が通れるよう、植栽を除いて良いかどうかが不明」というのが、多分大きな減額交渉要素になったのだと思います。不動産屋からの、ポツリ・ポツリとした連絡を待ちつつ、5月・6月・7月はあっという間に経過したのでした。

 8月になり、漸く纏まってきた話の内容
①現状渡し:電柱の移設・前面道路の植栽撤去などは自分で交渉、古家や塀はそのまま
②土地は実測での勘定:公募<実測だったため、取引上は実測の面積に増やして計算

①に対して →「前面道路の植栽を撤去し車道として用いることが出来る場合に限り、契約成立」という条項を設けた
②に対して →「古家撤去代金を考えても、損にはならない額まで値引き交渉」
 終始一貫して、「お金がない」「支払えない」(←全て事実)と言い続けたのが効果あったのか?

 以上の対策にて、8月末に契約を結ぶことになりました。念願の土地を、結構自分的には安い値段で手に入れて喜んではいたのですが、その後、不動産なんかを持つと色々大変という事実を思い知ることになります。

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リンク先、工夫を施した家が沢山載っていて楽しいですヨ♪
2009.02.25 新居計画始動
2007年1月
 子供を預かって貰っていた実母が、雨天で時間をもてあまし、地元中堅HMの餅つき&羽子板作りイベントに参加したのが、今から考えてみれば発端でした。雨天で客足が悪く、会場にいた人全てから、チヤホヤとされたふるーつ☆Cultivation・ドキドキハートようです。帰りがけに、住宅HMの他、会場に居合わせた不動産屋にも連絡先を記すことになりました。

 当時、少しずつ永住場所を求めて土地探しを始めていたが、実家の側に転居するつもりもそれ程はなく、母が連絡先を記したのも、愛想のようなものだったのでしょう。

 なにせ、我々夫婦は、遠方で共働き中。娘も保育園に入っており、至急転居する必要はゼロ。子供の進学する学校を考えると、庭付き一戸建てに未練があろうと、マンション暮らしを続けても良いとも考えていました。
 然し、モモ・アピストとも田舎育ち。年々暑くなる都心の夏に、ほとほと嫌気がさしていたのも確かで、「良い土地があったら」と土地探しだけは2004年頃から始めていました。土地に期待する条件が多すぎたためか、なかなか、今の便利な生活を捨ててまで転居したいと思える土地には巡り会えずorzズルズルとマンション生活を続けていたのでした。

2007年4月
 お正月に連絡先を記した不動産会社から連絡がありました。
駅近の物件が出るかもしれません。地主さんは土地を売るかどうかまだ悩んでいますが。
とのこと。場所を見ると、我々にとってはこれ以上無いくらいの良い土地でした。

 ①JRの駅から徒歩5分
 ②大通りとは公園を隔てているため、静か
 ③図書館の隣
 ④24h営業スーパー・銀行・郵便局など全て徒歩圏内
 ⑤清流&大木のある公園に徒歩30秒

無論、欠点もありました。
 ①土地境界が不明瞭
 ②面した道が、現在遊歩道となっており、車が通れるかどうか不明
 ③商業地域で近隣は皆3階建。境界から50cm開けるのみで建物が密集
 ④売値不明・そもそも地主に売る気があるのかも不明

 欠点を考慮しても、2004年から土地を探し続けていたモモにとって、今回の話以上の出物はないだろうと思えました。そして、ここから、不動産屋の狸親父 VS 女狐 の化かし合いbikkuri01が始まったのでした。

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